Wann ist man schuldenfrei?

Immobilien können heute beinahe ewig finanziert werden. Im Schnitt beträgt ein Immobilienkredit um die 20 – 30 Jahre. Ab es geht auch deutlich länger. Es gibt sogar Immobilienfinanzierungen, die über 40 Jahre oder länger angelegt sind. Dabei gibt es aber auch hier eine wichtige Faustformel, mit der die maximale Laufzeit gut kalkuliert werden kann. Das Rentenalter steht dabei im Fokus. Wer heute einen Baukredit beantragt, sollte spätestens mit dem Renteneintritt schuldenfrei sein und den Kredit komplett zurückbezahlt haben. Das ist für jede Berechnung, die beste Grundlage. Sind Sie also zu Beginn der Finanzierung 34 Jahre alt, der Renteneintritt wäre vermutlich mit 67 Jahren, hätten Sie einen Spielraum von 33 Jahren, die für den Zeitraum anzuwenden sind. Damit wäre mit der ersten Rente die Immobilien komplett Schuldenfrei und das Alter könnte noch einmal mit Schwung erlebt werden.


Wie wichtig ist Eigenleistung

Immer wieder entscheiden sich Bauherrn für eine Eigenleistung. Dabei werden viele Dinge im Innenausbau in Eigenregie mit Muskelkraft erledigt. Ähnliches findet sich beim Kauf alter Häuser, die dann individuell saniert und renoviert werden. Voraussetzung dafür ist handwerkliches Geschick, Lust und vor allem Zeit. Ein Meister kostet um die 40 – 50 Euro pro Stunde. Fallen 100 Stunden weg, bedeutet das, 4000 – 5000 Euro werden weniger für den Baukredit benötigt. Doch ist die Rechnung wirklich so einfach?

 

Die Beispiele aus der Realität zeigen genau das Gegenteil. Das was ein erfahrener Handwerker in 100 Stunden alles schafft, dauert bei dem Laien oft 2 – 5 Mal so lange. Im Schnitt fallen so auf 100 Stunden eines Meisters, 300 Stunden eines Heimwerkers. Rechnet man die Zeit wieder um, war die Muskelkraft am Ende sogar deutlich teurer. Ganz zu schweigen, das dieses auch Partnerschaften und Ehen deutlich belasten kann. Die Gefahr bei Eigenleistungen sind hoch. Oft wird dabei der Aufwand überschätzt. Am Ende verzögert sich sogar die Fertigstellung deutlich, wodurch weitere hohe Kosten anfallen. Kommt es zu Fehlern oder anderen Missgeschicken, können diese noch einmal deutlich den Zeitablauf und die Kosten antreiben. Muskelkraft sollte daher immer sehr genau überlegt sein. Unser Tipp: Sprechen Sie einmal mit anderen Bauherrn, die ebenfalls Eigenleistungen zur Reduzierung eines Baukredites ausgewählt haben. Sollten Sie niemanden aus der Nachbarschaft kennen, finden sich dazu im Internet viele Gruppen, die von den leidvollen Erfahrungen erzählen.


Wie wichtig ist das Eigenkapital beim Bauen

Wer bauen will, sollte auch an das Eigenkapital denken. Zwar werden auch Baukredite ohne Eigenkapital angeboten, die Ansprechpartner für solche Angebote sind jedoch überschaubar. Es handelt sich dabei meistens um junge Menschen, die schon früh ein gutes Einkommen erwirtschaften, aber noch nicht die Zeit hatten, Eigenkapital zu bilden. Hier könnte sich die Finanzierung ohne Eigenkapital beim Bau durchaus lohnen. Für Familien und Arbeitnehmer ist dieses Modell jedoch mit zu vielen Risiken behaftet. Und ein Baukredit ist immerhin eine Sache über 10 – 20 Jahre.

 

Generell sollte daher Eigenkapital eingebracht werden. Mindestens so viel, um die Baunebenkosten (Notar, Steuer, Grundbuch) zu decken. Diese Baunebenkosten können zwischen 10 – 15 Prozent ausmachen. Sie sollten also nicht unterschätzt werden. Sinnvoll sind aber Einlagen zwischen 20 – 30 Prozent. Das hat gleich mehrere Vorteile. Umso mehr an Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer sind die Anforderungen und Bonitätsprüfungen (da die Sicherheit ja bereits den Kredit abdeckt). Zugleich sinken auch die Belastungen und die Gesamtzahlungen. Und das alles wird meistens durch erheblich bessere Zinskonditionen gedankt.


Bauen und die Tilgung

Wer einen Baukredit sucht, wird über die Tilgung gar nicht so recht nachdenken, dabei ist diese vielfältig entscheidend. Die Höhe der Tilgungsrate bestimmt letztlich darüber, wie schnell und kostengünstig das Darlehen zurückgezahlt werden kann. Einige Banken legen Raten von 1 – 2 Prozent bei der Tilgungsrate fest. Davon können wir nur abraten. Das führt unweigerlich dazu, dass der Vertrag viel zu lange läuft und so im Endeffekt eine zu hohe Zinslast am Ende bezahlt wurde. Generell sollte die Tilgungsrate bei mindestens 3 Prozent festgeschrieben werden. Das Beispiel im folgenden Absatz verdeutlicht, wie hoch dieser Unterschied ausfallen kann.

 

Wer Alternativen sucht, kann sich auch für eine variable Tilgung entscheiden. Damit haben Bauherrn einen flexiblen Vertrag, der ganz individuell angepasst werden kann. Zwischen 2 – 4 Mal kann die Tilgungsrate verändert werden. Gerade zu Beginn der Bauphase fällt viel Ärger an und die Kosten sind hoch. Eine niedrige Tilgung macht dann zunächst Sinn. Ist das Haus erst einmal fertig, der Einzug abgewickelt und Ruhe eingetreten, kann die Tilgungsrate angehoben werden. Sollte dann einmal finanzielle Probleme unerwartet auftreten oder plötzliche Maßnahmen am Haus fällig werden, kann bei Bedarf die Tilgung heruntergesetzt werden und die monatliche Belastung wird wieder kleiner. Damit ist die variable Tilgung letztlich sehr Anpassungsfähig.

 

Beispiel zur Auswirkung

Bauobjekt 100.000 Euro | Zinssatz 2 Prozent

Tilgungsrate 1 Prozent

Monatliche Belastung: 250 Euro

Laufzeit: 55 Jahre!

 

Bauobjekt 100.000 Euro | Zinssatz 2 Prozent

Tilgungsrate 3 Prozent

Monatliche Belastung: 416 Euro

Laufzeit: 25 Jahre!

 

Das Beispiel oben zeigt sehr schön, wie hoch die Zinslast und somit auch die Endsumme bei nur einer Tilgung von 1 Prozent anwachsen kann. Während bei einer Last von 3 Prozent zwar die monatliche Rate anwächst, die Laufzeit sich aber deutlich verkürzt. Am Ende wurde so deutlich weniger für den Kredit bezahlt. 65.000 Euro sind es bei einer Tilgung mit 1 Prozent, aber nur 28.000 Euro sind zu zahlen, wenn Sie sich für eine Tilgung von 3 Prozent entscheiden.

 

Teilweise bestehen auch noch Möglichkeiten die Tilgung mit Sparplänen und anderen Anlagen (Fonds, Aktien, etc.) Anzusparen. Allerdings erschweren die neuen gesetzlichen Regeln dieses Verfahren. Für den Kreditnehmer ist dieses alternative Modell eher zum Nachteil. Viele Anlagen erwirtschaften noch nicht einmal so viel, dass die Gebühren und Steuern getragen werden können. Von solchen Modellen sollte Abstand genommen werden.


Bauen und die Sondertilgung

Die Sondertilgung ist ein wichtiges Instrument, um die Kosten gesamthaft sinken zu können. Andernfalls halten die meisten Kreditgeber nicht viel von Sonderzahlungen durch den Kunden. Der Grund ist einfach. Mit dem Baukredit wird eine feste Laufzeit vereinbart. In dieser Zeit zahlt der Kreditnehmer Monat für Monat einen festen Zins, der für die Abwicklung und als Gewinn für die Bank dient. Folgen nun Sonderzahlung, verkürzt sich damit die Laufzeit und der Gewinn wird geringer. Aus diesem Grund begrenzen viele die Sondertilgung auf maximal 5 Prozent der Kreditsumme. Der Kreditnehmer kann aber meistens individuell verhandeln und höhere sowie öfter Sonderzahlungen vereinbaren. Das kann dazu führen, dass die Bank einen geringen Zinsaufschlag berechnet. Dennoch rechnen sich die Sonderzahlungen auch in diesem Fall.

 

Vorhersehbar, was in den nächsten 20 Jahren alles passiert, ist es kaum für den Kreditnehmer. Es kann plötzlich zu einer kleinen Erbschaft oder auch einem Lottogewinn kommen. Vielleicht steigt das Einkommen oder der Bonus auch deutlich in 10 Jahren. Ideale Voraussetzungen für eine oder mehrere Sondertilgungen beim Baukredit. Sind also mehrere Möglichkeiten für besagte Sonderzahlungen vereinbart worden, können diese straffrei ohne Aufschlag erfolgen und die Belastung spürbar senken.