Richtiger Tilgungssatz bei Immobiliendarlehen und Sondertilgung

Bei einem Immobilienkredit sind Punkte wie die Höhe der Tilgungen und mögliche Sonderzahlungen durchaus relevante Ansätze, die bereits vor Vertragsabschluss genau geklärt werden sollten. Viele Banken bieten gewöhnlich einen Tilgungssatz von 1 oder 2 Prozent an. Das sorgt zwar für eine günstige monatliche Belastung, treibt aber die Kosten und die Laufzeit des Kredites unnötig in die Höhe. Wir empfehlen daher grundsätzlich einen Satz, der höher als 2 Prozent liegt. Ein kleines Beispiel zeigt, wie sehr sich nur ein Prozent auf die Laufzeit und die Kosten beim Immobilienkredit auswirken können.

 

Immobilienfinanzierung mit 100.000 Euro | Zinssatz 2 Prozent

Tilgungsrate 1 Prozent

Monatliche Belastung: 250 Euro

Laufzeit: 55 Jahre!

 

Immobilienfinanzierung mit 100.000 Euro | Zinssatz 2 Prozent

Tilgungsrate 3 Prozent

Monatliche Belastung: 416 Euro

Laufzeit: 25 Jahre!

 

Nicht nur die Laufzeit fällt sofort in dem obigen Beispiel als Differenz auf. Auch die eigentlichen Kosten fallen deutlich. Bei einem Tilgungssatz von 1 Prozent, fallen mehr als 65.000 Euro an Zinsen an. Bei einer Tilgung von 3 Prozent sind es gerade einmal 28.000 Euro. Aus diesem Beispiel wird schnell klar, warum, ein hoher Tilgungssatz so wichtig ist.

 

Alternativ zu einem festen Satz über die gesamte Laufzeit, kann aber vielfach auch in flexibler vereinbart werden. Dabei kann der Kreditnehmer die Tilgungsrate 2 – 3 Mal in der Vertragslaufzeit anpassen. Anfänglich wenn die Kosten am höchsten sind (mit Einzug, neuen Möbeln, Verschönerungen, etc.) kann ein niedriger Prozentwert gewählt werden. Ist Normalität eingetreten, kann dieser dann nach oben angepasst werden. Sollte es einmal nicht so geordnet zugehen, lässt sich ganz flexibel mit einer Anpassung nach unten die Rate ein wenig drücken. So bleiben Immobilienkäufer mit ihrem Kredit immer ganz flexibel und können sich der aktuellen Situation einfach anpassen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, mit einem ganz anderen Finanzierungskonzept. Die Tilgungsrate wird dabei über einen Sparvertrag oder einen Fondssparplan erbracht. Allerdings führ(t)en die gesetzlichen Änderungen dazu, dass diese Möglichkeit mittlerweile nur noch Nachteile für den Kreditnehmer mit sich bringt. Zudem erwirtschaften die meisten Sparpläne nicht einmal ausreichend, um die laufenden Gebühren und Steuern bei der Anlage abzudecken.


Wie ist das mit der Sondertilgung

Die Sondertilgung ist bei einem Immobilienkredit ein weiteres, wichtiges Thema und sollte sehr genau vor der Unterschrift beachtet werden. Mit einer Sonderzahlung ist es für den Kreditnehmer möglich, ein Darlehen vorzeitig zu tilgen. Das hört sich gut an. Für den Kreditgeber bedeutet das jedoch einen Verlust. Er bekommt am Ende weniger an Zinsen. Somit ist verständlich, dass die meisten Banken der Sondertilgung kritisch gegenüberstehen und diese in den Verträgen zu begrenzen versuchen. Jeder Kreditnehmer sollte sich diese Möglichkeit aber offenhalten und auf mehrere Sondertilgungen bestehen. In der Regel sind meistens nur Sonderzahlungen in Höhe von 5 Prozent der anfänglichen Kreditsumme möglich. Weitere Vereinbarungen, können aber individuell festgelegt werden. Umso höher ist bei einer Immobilienfinanzierung die Flexibilität. Denken Sie auch dran, dass vielleicht irgendwann eine Erbschaft, ein Lottogewinn oder auch eine Lohnerhöhung zu einer Sonderzahlung beitragen können.

 

Generell kann daher ein großzügiges und langfristiges Sondertilgungsrecht mit dem Kreditgeber vereinbart werden. Allerdings wird dieser auf einen geringen Zinsaufschlag bestehen. Für den Kreditnehmer lohnt sich das auf jeden Fall, sondern diese Sonderzahlungen dann auch erfolgen.


Brauche ich Eigenkapital

In England und anderen EU-Staaten gab es schon immer Immobilienkredite ohne Eigenkapital. In Deutschland ist das erst wieder seit einigen Jahren möglich. In der Regel sollte eigenes Geld für die Finanzierung, zur Einbringung, vorhanden sein. Es gibt nur wenige Gründe für einen Kauf ohne Eigenkapital. Wer erst wenige Jahre im Beruf ist aber schon viel verdient, dafür nur wenige Möglichkeiten für die Rücklagenbildung hatte, kann davon profitieren. Wer jedoch eben nicht in diese Gehaltsklassen fällt, wird in vielen Fällen mit einer Eigenkapital-Finanzierung gut beraten sein. Übrigens sind bei uns auch Immobilienkredite bei nicht ganz so guter Schufa möglich. Die Höhe des eigenen Kapitals sollte mindestens 15 Prozent betragen, besser jedoch um die 30 Prozent. Das Kapital sollte auf jeden Fall die Immobilien Nebenkosten für den Erwerb decken. Diese betragen in der Regel um die 15 Prozent. Umso mehr selbst eingebracht werden, desto geringer ist nicht nur die Belastung, sondern auch das Risiko für den Kreditgeber. Das bedeutet n der Regel wieder deutlich bessere Zinskonditionen.