Richtiger Tilgungssatz bei Immobiliendarlehen und Sondertilgung

Bei einem Immobiliendarlehen sind Punkte wie die Höhe der Tilgungen und mögliche Sonderzahlungen durchaus relevante Ansätze, die bereits vor Vertragsabschluss genau geklärt werden sollten. Viele Banken bieten gewöhnlich einen Tilgungssatz von 1 oder 2 Prozent an. Das sorgt zwar für eine günstige monatliche Belastung, treibt aber die Kosten und die Laufzeit des Kredites unnötig in die Höhe. Wir empfehlen daher grundsätzlich einen Satz, der höher als 2 Prozent liegt. Ein kleines Beispiel zeigt, wie sehr sich nur ein Prozent auf die Laufzeit und die Kosten beim Immobilienkredit auswirken können.

 

Immobilienfinanzierung mit 100.000 Euro | Zinssatz 2 Prozent

Tilgungsrate 1 Prozent

Monatliche Belastung: 250 Euro

Laufzeit: 55 Jahre!

 

Immobilienfinanzierung mit 100.000 Euro | Zinssatz 2 Prozent

Tilgungsrate 3 Prozent

Monatliche Belastung: 416 Euro

Laufzeit: 25 Jahre!

 

Nicht nur die Laufzeit fällt sofort in dem obigen Beispiel als Differenz auf. Auch die eigentlichen Kosten fallen deutlich. Bei einem Tilgungssatz von 1 Prozent, fallen mehr als 65.000 Euro an Zinsen an. Bei einer Tilgung von 3 Prozent sind es gerade einmal 28.000 Euro. Aus diesem Beispiel wird schnell klar, warum, ein hoher Tilgungssatz so wichtig ist.

 

Alternativ zu einem festen Satz über die gesamte Laufzeit, kann aber vielfach auch in flexibler vereinbart werden. Dabei kann der Kreditnehmer die Tilgungsrate 2 – 3 Mal in der Vertragslaufzeit anpassen. Anfänglich wenn die Kosten am höchsten sind (mit Einzug, neuen Möbeln, Verschönerungen, etc.) kann ein niedriger Prozentwert gewählt werden. Ist Normalität eingetreten, kann dieser dann nach oben angepasst werden. Sollte es einmal nicht so geordnet zugehen, lässt sich ganz flexibel mit einer Anpassung nach unten die Rate ein wenig drücken. So bleiben Immobilienkäufer mit ihrem Kredit immer ganz flexibel und können sich der aktuellen Situation einfach anpassen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, mit einem ganz anderen Finanzierungskonzept. Die Tilgungsrate wird dabei über einen Sparvertrag oder einen Fondssparplan erbracht. Allerdings führ(t)en die gesetzlichen Änderungen dazu, dass diese Möglichkeit mittlerweile nur noch Nachteile für den Kreditnehmer mit sich bringt. Zudem erwirtschaften die meisten Sparpläne nicht einmal ausreichend, um die laufenden Gebühren und Steuern bei der Anlage abzudecken.


Wie ist das mit der Sondertilgung

Die Sondertilgung ist bei einem Immobilienkredit ein weiteres, wichtiges Thema und sollte sehr genau vor der Unterschrift beachtet werden. Mit einer Sonderzahlung ist es für den Kreditnehmer möglich, ein Darlehen vorzeitig zu tilgen. Das hört sich gut an. Für den Kreditgeber bedeutet das jedoch einen Verlust. Er bekommt am Ende weniger an Zinsen. Somit ist verständlich, dass die meisten Banken der Sondertilgung kritisch gegenüberstehen und diese in den Verträgen zu begrenzen versuchen. Jeder Kreditnehmer sollte sich diese Möglichkeit aber offenhalten und auf mehrere Sondertilgungen bestehen. In der Regel sind meistens nur Sonderzahlungen in Höhe von 5 Prozent der anfänglichen Kreditsumme möglich. Weitere Vereinbarungen, können aber individuell festgelegt werden. Umso höher ist bei einer Immobilienfinanzierung die Flexibilität. Denken Sie auch dran, dass vielleicht irgendwann eine Erbschaft, ein Lottogewinn oder auch eine Lohnerhöhung zu einer Sonderzahlung beitragen können.

 

Generell kann daher ein großzügiges und langfristiges Sondertilgungsrecht mit dem Kreditgeber vereinbart werden. Allerdings wird dieser auf einen geringen Zinsaufschlag bestehen. Für den Kreditnehmer lohnt sich das auf jeden Fall, sondern diese Sonderzahlungen dann auch erfolgen.


Brauche ich Eigenkapital

In England und anderen EU-Staaten gab es schon immer Immobilienkredite ohne Eigenkapital. In Deutschland ist das erst wieder seit einigen Jahren möglich. In der Regel sollte eigenes Geld für die Finanzierung, zur Einbringung, vorhanden sein. Es gibt nur wenige Gründe für einen Kauf ohne Eigenkapital. Wer erst wenige Jahre im Beruf ist aber schon viel verdient, dafür nur wenige Möglichkeiten für die Rücklagenbildung hatte, kann davon profitieren. Wer jedoch eben nicht in diese Gehaltsklassen fällt, wird in vielen Fällen mit einer Eigenkapital-Finanzierung gut beraten sein. Übrigens sind bei uns auch Immobilienkredite bei nicht ganz so guter Schufa möglich. Die Höhe des eigenen Kapitals sollte mindestens 15 Prozent betragen, besser jedoch um die 30 Prozent. Das Kapital sollte auf jeden Fall die Immobilien Nebenkosten für den Erwerb decken. Diese betragen in der Regel um die 15 Prozent. Umso mehr selbst eingebracht werden, desto geringer ist nicht nur die Belastung, sondern auch das Risiko für den Kreditgeber. Das bedeutet n der Regel wieder deutlich bessere Zinskonditionen.


Wie finde ich den richtigen Tilgungssatz und die Zahl der Sondertilgungen – Nicht immer einfach

 

Sie kennen sicherlich die festen Vereinbarungen zu den Tilgungen im Vertrag. Dabei genehmigt der Kreditgeber eine bestimmte Anzahl von Sondertilgungen und gibt in Anlehnung an Ihren Kreditwunsch feste Raten für die Sondertilgungen vor. Sie werden nicht eine unbestimmte Anzahl von Sondertilgungen leisten dürfen. Die Höhe dieser Sondertilgungen ist für gewöhnlich ebenfalls mit bestimmt. Ein Kreditvertrag für einen Immobilienkredit oder für einen Kredit für andere Bestimmungen umfasst zahlreiche Rahmenbedingungen. Vielleicht werden Sie auch froh sein, wenn es solche festen Vereinbarung gibt.

 

Geht es um die Tilgungsrate, haben sich hier schon viele Bauherrn und Käufer schwer getan. Den richtigen Satz zu finden, ist in der Tat nicht leicht. Viele Faktoren müssen dafür abgeglichen werden. Die Tilgungsrate ist eine Entscheidung, mit der man recht lange leben muss, ausreichend Zeit für die Planung sollte daher unbedingt bestehen. Fast alle Immobilienfinanzierungen bestehen aus einem Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass dieser Kredit aus der Zahlung der Zinsen besteht und einer jährlichen Tilgung. Seit bereits 20 Jahren verlocken die Banken in Deutschland mit einer geringen Tilgung von bereits 1 Prozent, das die monatliche Last unglaublich reduziert, auf der Gegenseite die Finanzierung aber auch künstlich verlängert und somit vor allem ein gutes Geschäft für die Banken ist. Welchen Tilgungssatz Sie auswählen sollten, erfahren Sie in den nachfolgenden Absätzen.

 

Auch die zu vereinbarenden Sondertilgungen sind genau zu bestimmen. Ein gewisses Freikontingent wird in der Regel von den Banken ohne Zinslast (im Schnitt bis zu 5 Prozent der Kredit Summe) eingeräumt. Weitere können vereinbart werden, doch das kann den Kredit schnell teurer machen. Auch hierzu erfahren Sie in den u. Absätzen mehr.

 

Die Anzahl an Sondertilgungen

 

Es gibt unterschiedliche Bestimmungen. Diese stehen auch mit dem Kreditgeber selbst in Verbindung. Einige der Kreditgeber oder Banken erlauben etwa 4 Sondertilgungen, andere wiederum erlauben keine Sondertilgungen. Im Durchschnitt finden sich etwa 2 bis 4 Sondertilgungen. Die Höhe solcher Tilgungen ist in diesem Zusammenhang ebenso mit im Vertrag verankert. Der höchste Wert liegt üblicherweise bei 10 % für eine Sondertilgung.

 

Ein Kreditgeber ist damit bereits wirklich großzügig und verspricht das Annehmen von hohen Beträgen. Eine Tilgung würde bei einem Betrag von 100 000 € bereits bei 10 000 €. Ein Immobilienkredit umfasst aber sicherlich rund 400 000 €. Somit könnte eine einzelne Sondertilgung vielleicht 40 000 € umfassen. Eine weitere Besonderheit ist sicherlich, dass zwischen den einzelnen Sondertilgungen einige Zeit Abstand liegen muss. Diese sind nicht im gleichen Jahr möglich, sondern werden mit einem festen Abstand versehen sein, der eine gewisse Distanz schafft.

 

Ein Zinsaufschlag bei Sondertilgungen

 

Ähnlich der frühzeitigen Beendigung eines Kredites durch eine Zahlung einer hohen Abschlussrate, entsteht dem Kreditgeber auch hier eine Art von Ausfall. Der Kreditbetrag sinkt durch Ihre Zahlung und somit erhält der Kreditgeber weniger Geld. Hierfür erhält ein Kreditgeber aber ein Recht auf einen Ausgleich, da er sich nicht mit dem Ausfall zufriedengeben muss.

 

Folglich kann ein Kreditgeber einen kleinen prozentualen Aufschlag für Sondertilgungen verlangen. Üblicherweise liegt dieser Aufschlag nicht auf einem zu hohen Niveau. Der Kreditgeber möchte für sich selbst einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen schaffen. Immerhin wird ein großer Betrag über einen langen Zeitraum hinweg zur Verfügung gestellt. Für den Kreditnehmer lohnt sich eine frühere Tilgung, auch trotz solcher Aufschläge.

 

Warum Sondertilgungen mit einem Strafzins belegt werden können

 

Jeder Kreditvertrag umfasst in der Regel ein gewisses Maß an Sondertilgungen, die durch den Kreditnehmer erfolgen können. Diese Zahlungen werden nicht mit einem Strafzins belegt. In der Regel liegt der Satz der erhaltenden Sonderzahlungen bei bis zu 5 Prozent, ist aber letztlich auch von der Bank abhängig. Sondertilgungen werden Zinsfrei gezahlt und bedeuten damit für die Bank einen Verlust. Der Kreditnehmer bezahlt wesentlich einen Teil seines Kredites mit einer Sonderzahlung, der Zinsanspruch wird damit geringer. Aus diesem Grund darf der Kreditnehmer zwar beliebige Sonderzahlungen leisten, auch deutlich mehr als im Kreditvertrag vereinbart, allerdings werden diese mit einem Strafzins versehen, damit die Bank nicht noch mehr Zinsen verliert.

 

Was ist ein Tilgungsdarlehen?

 

Diese Form von Darlehen wird dann gewährt, wenn Sie über einen fest vereinbarten Zeitraum hinweg eine Tilgung in Form von Raten in einer bestimmten Höhe vornehmen. Die Zahlen erfolgen linear. Hinzu kommen die vereinbarten Zinsen auf die jeweilige Restschuld. Je höher Sie also die Raten wählen, desto geringer wird die Restschuld ausfallen. Der Betrag, auf den Zinsen anfallen, sinkt stetig.

 

Sollten Sie einen möglichst großen Teil vor dem Ende der Zinsbindungsfrist abbezahlt haben, verbleibt nur noch ein eher kleiner Betrag, der auszulösen ist. Natürlich sollen Sie sich mit Ratenzahlungen nicht übernehmen, doch lohnt es sich, wenn Sie für einen gewissen Zeitraum einige Abschläge für sich selbst in Kauf nehmen. Später lohnt es sich umso mehr. Üblicherweise dürfen Sie die Raten zumindest einmal in der Laufzeit anpassen.

 

Gewöhnliche Tilgungen bei einem Immobilienkredit

 

In einem Vergleich der jeweiligen Kredit im Zinsvergleichsrechner treten viele ansprechende Kreditangebote mit guten Konditionen auf. Diese Angebote erweisen sich als recht günstig und oft kann ein Kredit ohne Schufa-Abfrage genommen werden. Ein Kredit verlangt nicht immer die Vorlage der Bonität, die die Schufa ermittelt. Diese Bonität ist meist mit Fehlern oder mit einer nicht korrekten Sichtweise versehen.

 

Viele Kreditnehmer können sich gegen bestimmte Berechnungen nicht wehren. Die Tilgungen bei diesen Krediten und bei anderen Krediten auf dem Markt liegen auf einem Niveau von etwa 1 % bis hin zu etwa 2 %. Eine monatliche Belastung wäre damit nicht einmal zu hoch. Und doch werden Kosten vielleicht unnötig angehoben. Auch sollte die Laufzeit nicht zu hoch angesetzt sein. Ein Kredit von mindestens 2 % schafft wahrscheinlich ein gutes Maß, weil Sie dann Ihren Kredit oder Immobilienkredit zügig zurückbezahlen.

 

Ein Beispiel für eine Tilgung

 

Sollten Sie sich einen Kredit von 100 000 € wünschen, dann haben Sie vielleicht einen Zinssatz von 2 % nutzen können. Sie werden sich dann für eine Tilgungsrate entscheiden können. Sollten Sie eine Tilgung von 1 % wählen, verläuft die Laufzeit extrem lange. Sie rechnen zuerst die 2 % Zinsen aus und rechnen dann zu Ihrem Kreditbetrag hinzu, dass Sie 1 % des gesamten Kreditbetrages als Tilgung bezahlen. In solch einem Fall könnte eine monatliche Belastung bei 250 € liegen. Ihr Kredit würde wahrscheinlich 55 Jahre laufen.

 

Im Grunde ist es also unmöglich, dass Sie eine zu niedrige Tilgung auswählen. Bei 2 % Zinsen müssten Sie unbedingt eine höhere Tilgung wählen. Eine Tilgung von 3 Prozent Zinsen führt so gesehen zu einer kürzeren Laufzeit. Die Rechnung ist ein wenig kompliziert, doch lohnt es sich. Sie zahlen im Jahr 5000 €, wenn Sie die 2 % und die 3 % addieren. Monatlich wären dies vereinfacht gesehen Raten von gerundet 416 €. Die Raten verändern sich, auch wenn die Zinsbindungsfrist nicht mehr besteht. Eine Laufzeit könnte dann 25 Jahre betragen. Je mehr Sie an monatlichen Raten tragen können, desto besser ist dies für Sie.

 

Regelungen zu den Sondertilgungen

 

Noch bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie den Abschnitt über die Sondertilgungen möglichst genau studieren. Darin stehen die wichtigsten Inhalte, die einen Vertrag attraktiv aussehen lassen oder auch nicht. Es mag sein, dass Sie mit den Konditionen der Sondertilgungen nicht zufrieden sind. Vielleicht liegt die Entschädigung eines Kreditgebers für eine Sondertilgung in einem vergleichsweise weniger ansprechenden Bereich. Der Kreditnehmer sollte darauf achten, dass es nicht zu ungewollten Einschränkungen kommt.

 

Oftmals ist es der Fall, dass lediglich Sonderzahlungen von nur 5 % ermöglicht werden. Für einen Kreditnehmer ist das vielleicht uninteressant. Speziell dann, wenn eine Entschädigung mit hinzugerechnet wird. Sollten sich die Sondertilgungen nicht lohnen, lassen Sie besser die Finger von einem Vertrag. Andere Kreditgeber sind vielleicht weniger streng oder ermöglichen individuelle Absprachen. Flexibilität mag enorm wichtig sein. Es mag geschehen, das Sie beispielsweise eine Ausschüttung aus Ihren Aktien erhalten oder ein Geldgeschenk von den Eltern. In diesem Moment möchten Sie Ihren Vertrag am liebsten schnell loswerden.

 

Flexible Konditionen können ebenfalls sinnvoll sein

 

Bei der Tilgungsrate sollte immer vorsichtig gewählt werden. Keinesfalls sollte sie zu niedrig liegen, keinesfalls aber auch zu hoch. Wer an seine finanzielle Belastungsgrenze geht, wird das auf Dauer nicht durchhalten können. Es besteht aber die Möglichkeit, die Tilgungsrate flexibel zu planen. Hierbei sind viele Banken gerne behilflich. Besteht am Jahresende noch ein Restbetrag, der ungenutzt verblieb, kann dieser einfach in die Sondertilgung einfließen.

 

Neben dieser flexiblen Abwicklung ist es auch möglich, mit den Banken andere Lösungen zu vereinbaren. Dabei gerät der flexible Tilgungssatz in den Fokus. Wir wissen, dass sich Einkommen in einem Zeitraum von 5 – 10 Jahren deutlich verändern können. Nicht nur nach oben, sondern oft auch nach unten. Dann ist es wichtig, die Finanzierung auf die geänderten Umstände optimal anzupassen. Viele Banken offerieren daher eine flexible Lösung zu dem Tilgungssatz. Die Tilgungsrate kann dabei nach unten angepasst werden. So zum Beispiel über die Elternzeit, in der weniger Geld zur Verfügung steht. Aber auch eine Anpassung nach oben ist möglich. Teilweise ist es sogar möglich, die Tilgung für einen gewissen Zeitraum ganz auszusetzen. Es sei hier aber vermerkt, das sich solche flexiblen Lösungen nur auf die Tilgung und nicht auf die Zinszahlungen auswirken.