Wie können sich Zinsen auf den Verkehrswert von Immobilien auswirken ?

Die Frage, warum die Zinsen für Immobilienkredite auf Verkehrswerte auswirken können, sollte man in jedem Falle nicht unterschätzen. In Niedrigzinsphasen kann man mit dem monatlichen Betrag, den man für eine Kreditrate ausgeben kann, bedeutend höhere Kaufpreise finanzieren als in Phasen hoher Zinsen.


Auswirkung der Zinshöhe auf den Immobilienwert

Beispiel 1: Kauf einer Immobilie mit aktuellen niedrigen Zinsen per dato

Sie bezahlen bisher 600,- Euro Kaltmiete und wollen nicht mehr ausgeben für einen Immobilienkredit als bisher für die Miete. Leider sind durch die niedrigen Zinsen viele in Frage kommenden Objekte vergriffen, wodurch die Preise für die verfügbaren Immobilien recht hoch sind. Mit einem monatlichen Betrag von EUR 600,- stellt es sich folgendermaßen dar:

 

600 x 12 Monate = 7.200,00 EUR möglicher Kapitaldienst

7.200,- geteilt durch momentan 3% inkl. 1% Tilgung - 2.400,- x 100 (Dreisatz)

Somit sind Sie in der Lage, eine Immobilie in Höhe von 240.000,00 zu kaufen, ohne mehr Kosten als die bisherige Miete bezahlen zu müssen. Meist ist auch eine höhere Kreditrate nicht möglich, weil man bereits seine Miete auf das Einkommen abgestellt hatte.

Beispiel 2: Ablauf der Zinsfestschreibung in 10 Jahren

Der mögliche Kapitaldienst hat sich nicht geändert, denn Sie sind nach wievor in der Lage, 600,- Euro monatlich zu bezahlen. Da die Zinsen allerdings in den vergangen 10 Jahren kontinuierlich gesunken sind, ist mittlerweile ein gefährlicher Punkt erreicht. Warum es gefährlich werden kann, können Sie der nun folgenden Berechnung entnehmen, denn bei einer Zinserhöhung innerhalb von 10 Jahren von 2% auf 5%, was nicht nur nicht ausgeschlossen, sondern sehr wahrscheinlich ist, stellt sich die Belastung folgendermaßen dar:

 

600 x 12 Monate = 7.200,00 EUR möglicher Kapitaldienst

7.200,00 geteilt durch dann eventuell 6% inkl. 1% Tilgung - 1.200,- x 100 (Dreisatz)

 

Ab diesem Zeitpunkt sind Sie nur noch in der Lage, 120.000,- zu finanzieren, haben vermutlich aber eine Restschuld in 10 Jahren von über 200.000,-.

 

Aus dieser Restschuld ergibt sich nun die neue Kreditrate in Höhe von 200.000,- x 6% = 12.000,- jährlicher Kapitaldienst = 1.000,- monatliche Rate für den neuen Immobilienkredit.


Was hat das nun alles mit dem Verkehrswert von Immobilien zu tun?

In der Phase der Niedrigzinsen können mehr Menschen Wohneigentum erweben, weil es finanzierbar erscheint und auch ist. Was allerdings nicht beachtet wird, ist die Zukunft. Ist man denn nach Ablauf der Zinsbindung immer noch in der Lage, seine Bankrate monatlich zu leisten?

 

Oft ist dem nicht so, denn 400,- Euro mehr an die Bank zahlen zu müssen, kann ein Loch in den Finanzhaushalt reissen, das man nicht stopfen kann. So kommt es in vielen Familien zur Zahlungsunfähigkeit und somit zur Versteigerung des geliebten Hauses oder der Eigentumswohnung.

 

Da dies nicht nur eine einzige Familie betrifft, sondern zahlreiche Immobilienerwerber, die in der Niedrigzinsphase Ihr Haus erworben und finanziert haben, wird der Markt nun mit Versteigerungen überhäuft, also mit Immobilien, die zum Verkauf stehen.

 

Je größer das Angebot, desto geringer die Preise, vor allem wenn es aus Zwangsversteigerungen kommt. Somit sinken die Verkehrswerte exorbitant. Dieser Vorgang ist nichts Neues, sondern ist in der Vergangenheit bereits öfter zu beobachten gewesen.