Mit einem Immobilienkredit bleibt Wohneigentum nicht nur ein Traum

Durch die historisch niedrigen Zinsen im Jahr 2017 ist der Immobilienkredit momentan und auch 2018 die optimale Alternative zur monatlichen Mietzahlung. Selbst bei etwas überhöhten Immobilienpreisen wird man meist weniger monatliche Annuität für ein Immobiliendarlehen aufbringen müssen als die Miete, die man bezahlt.

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Durch historisch niedrige Zinsen sind Immobilienkredite auch 2017 und 2018 ohne den Einsatz von Eigenmitteln interessant geworden.

Selbst Spezialisten empfehlen im Moment, dass es sich durchaus lohnt, beim Immobilienkauf kein Eigenkapital einzusetzen, weil die Konditionen sehr günstig sind und in absehbarer Zeit auch wieder unlukrativ werden können. Dort wo man früher die Schuld aufgrund höherer Zinsen und größerer monatlicher Belastung so gering wie möglich halten sollte, ist eine Kreditrate nun auch bei einer Vollfinanzierung meist geringer als eine monatliche Miete. Hier sollte man lediglich darauf achten, dass man die Zinsfestschreibung so lange wie möglich wählt, um bis zum Ablauf der Zinsbindung so viel wie möglich getilgt zu haben. Die Zinsen für Immobilienkredite steigen schließlich auch wieder.Grad bei Wohneigentum, bei dem Eigenmittel meist erforderlich sind, haben wir Lösungen, die eigene Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren zu können. Hier sollte man jedoch auch auf die Kaufnebenkosten achten, die in nicht unerheblicher Höhe anfallen und an Notar und Finanzamt bezahlt werden müssen.

Was kann ich mir leisten

Wer einen Immobilienkredit beantragen möchte, sollte den Fokus besonders auf diesen Punkt legen. Sinn macht es, vor dem Traumhaus, den Kredit zu finanzieren. So bleiben spätere Enttäuschungen aus. Zunächst einmal ist hierbei wichtig, ob Sie Eigenkapital einbringen können. Grundsätzlich besteht auch die Möglichkeit, den Immobilienkredit ohne eigene Mittel zu finanzieren. Das erhöht aber deutlich die Zinsen. Ebenso sollte beachtet werden, dass ein Immobilienkredit in der Regel über Jahrzehnte läuft und damit monatlich getilgt wird. Damit das nicht zu einer Belastung und am Ende zu einem Lebenseinschnitt wird, muss zuvor ganz genau kalkuliert werden, welche Summe Sie monatlich zahlen können und noch viel wichtiger, welche Sie zahlen wollen. Wer das Maximum wählt, verzichtet manchmal 10 – 15 Jahre auf Lebensqualität. Das sollte nie der Sinn sein, denn damit wird der Immobilienkredit automatisch irgendwann zu einer Belastung. Am besten ist es, wenn Sie vorab für einen überschaubaren Zeitrahmen ein Haushaltsbuch führen, in dem alle (auch die Kleinen) Kosten festgehalten werden. So kann am einfachsten die Differenz zwischen Einkommen und Auskommen berechnet werden. Dabei sollte immer nur das Einkommen beziffert werden, das auch tatsächlich –sicher- jeden Monat gezahlt wird. Von der Differenz sind nie mehr als 40 – 50 Prozent für die Rückzahlung zu kalkulieren. Andernfalls wird die Lebensqualität beeinflusst, was sich spätestens einige Jahre später bemerkbar macht und den Immobilienkredit gefährden kann.

Nicht ganz ohne Eigenkapital finanzieren aber auch ausreichend Geld als Rücklage für Engpässe behalten

Trotzdem ist Vorsicht geboten, denn Zinsen steigen auch wieder. Hier sollte man ausreichend Eignekapital zurück legen, das in schlechteren finanziellen Zeiten genutzt werden kann. Bereits mehrmals in der Geschichte ist es vorgekommen, dass Immobilienkäufer zu günstigen Zinsen einen Kreditvertrag geschlossen haben und nicht bedacht haben, dass nach der Zinsfestschreibung ein neuer aktueller Zins fällig wird. Je nach dem, wie hoch die Zinssteigerung ist,  kann das Kreditnehmer schnell in finanzielle Schwierigkeiten bringen, wenn die neue Kreditrate schlagartig bedeutend höher ausfällt. Hier empfehlen wir bei den momentan sehr niedrigen Zinsen eine sehr lange Zinsfestschreibung und eine angemessene Tilgung, damit Ihnen als Kunden keine finanziellen Probleme entstehen können. Wer 2017 oder 2018 seinen Immobilienkredit abschließt, sollte dringend sehr lange Laufzeiten vereinbaren.

Wenn Sie über ausreichend Eigenkapital für den Immobilienkredit verfügen, ist das immer vorteilhaft. Das reduziert die Zinsen, da das Risiko für den Kreditgeber deutlich geringer wird und somit lässt sich der Kredit für die Immobilie auch schneller zurückbezahlen. Ein ganz wichtiger Punkt sollte dann beachtet werden, wenn ausreichende Mittel für das Eigenkapital vorhanden sind. Ein Teil dieser Mittel sollte als zusätzliche Rücklage abgezweigt werden. So kann dieses Geld zum Beispiel auf ein Tagesgeldkonto oder ein Fondskonto mit kurzfristiger Verfügbarkeit geparkt werden. Sollte es später einmal Probleme geben, ist dadurch eine weitere Rücklage vorhanden, um finanzielle Engpässe oder größere Ausgaben problemlos bestreiten zu können.

Miete vs. Eigenheim

Eigentum ist heute die bessere Alternative zur Miete. Ein Haus erwirtschaftet sicherlich keine Rendite, ist als klassische Anlage also nicht zu gebrauchen. Aber es ist ein gutes Gefühl, Herr im eigenen Haus zu sein und dabei sogar Jahr für Jahr zu sparen. In den letzten 10 Jahren sind die Mieten immer weiter explodiert. Für eine 4-Zimmer Wohnung in Köln oder Hamburg müssen Sie oft schon um die 1.400 Euro auf den Tisch legen. Und die Mieten steigen weiter. Es wird einfach zu wenig gebaut. Die Nachfrage ist um einiges höher, als das Angebot. Und diese Differenz wird in den kommenden 10 Jahren weiter zunehmen. Dagegen das Eigenheim. Über Immobilienkredite lässt es sich einfach finanzieren. In einigen Fällen sogar ohne Eigenkapital und immer öfters auch dann, wenn die Schufa nicht mehr ganz so sauber ist. Wo die Hausbank ablehnt, finden wir immer wieder einen passenden Weg, um günstig den eigenen Traum ohne großen Aufwand zu finanzieren.

Für die bereits oben angesprochene 4-Zimmer Mietwohnung für 1.400 Euro ist der Unterschied enorm. Ein Haus oder eine Eigentumswohnung sind schon im Monat für deutlich unter 800 Euro finanzierbar. Und das bei einem geringen Tilgungssatz von nur 2 Prozent. Alleine in diesem schnellen Beispiel beträgt der Unterschied schon gut und gerne einige Hundert Euro im Monat. Die Mieten werden weiter ansteigen und die Differenz deutlich zunehmen. Darin sind sich alle Experten einig. 1230 Milliarden betrug das Volumen bei den Immobilienkrediten in Deutschland. Eine gewaltige Summe, die erstmalig ein absoluter Rekord ist und so noch nie erreicht wurde. Wer heute eine Wohnung mieten möchte, muss sich beinahe nackt ausziehen und viele Punkte des Vermieters akzeptieren. Beim Kauf können Sie dieses Übel einfach endlich hinter sich lassen. Ebenfalls etwas, das für einen Immobilienkredit spricht.

Was sollte ich bei der Höhe des Eigenkapitaleinsatzes beachten

Experten empfehlen bei einem Immobilienkredit ein Eigenkapital um die 30 Prozent einzubringen. Damit sollen vor allem die Nebenkosten abgedeckt werden. Diese ergeben sich aus der Grunderwerbssteuer, den Maklerkosten, Notarkosten und zum Beispiel der Eintragungsgebühr in das Grundbuch. Gerade bei der Grunderwerbssteuer schlagen viele Bundesländer besonders großzügig zu (für 2017 ist eine neue Anpassung geplant). Insgesamt schlagen so die Nebenkosten bei einem Immobilienerwerb mit 20 – 30 Prozent zu buche. Diese sollten also über das Eigenkapital bezahlt werden. Unter Umständen kann ein Immobilienkredit aber auch ohne eigene Mittelbeantragt werden. Beachten Sie aber bitte, dass hier vermutlich ab Mitte 2017 eine Änderung in Deutschland eintritt, wonach Baukredite ohne Anzahlung nur noch in Ausnahmefällen möglich sein werden. Sinnvoll kann der Immobilienkredit ohne Anzahlung beispielshaft dann sein, wenn Sie erst kurz im Berufsleben stehen (noch keine Eigenmittel bilden konnten) und bereits jetzt viel Geld verdienen.

Wie verhält es sich beim Neubau einer Immobilie mit der Kreditauszahlung

Wenn Sie die Absicht haben, selbst neu zu bauen oder von einem Bauträger bauen zu lassen, nennt man dies Baufinanzierung, da der Immobilienkredit nicht in 1 Summe an den Bauträger oder an den Verkäufer ausbezahlt wird, sondern nach Baufortschritt. Dies sichert Sie ab, dass Sie in den Baufortschritten, die der Bauträger Ihnen nachweist, die Bank zur Auszahlung anweisen und jeweils immer nur die Zinsen für die bereits ausgekehrten Beträge an die Bank bezahlen müssen. Bei einer fertiggestellten Immobilie ist das anders. Dort wird der gesamte Kreditbetrag valutiert. Sobald die Grundschuld der Bank im grundbucht eingetragen ist, erfolgt dann auch die Auszahlung an den Bauträger, der den Neubau für Sie erstellt hat.

Wir helfen beim Vergleichen

Wer einen Immobilienkredit beantragen möchte, sollte vorher immer vergleichen. Das können Sie direkt mit unserem Vergleichsrechner für den Immobilienkredit. Mit nur wenigen Klicks bekommen Sie eine Übersicht mit tagesaktuellen Konditionen unterschiedlicher Finanzierungsgeber. Die Abfrage kann an 365 Tagen jederzeit unverbindlich erfolgen. Bereits kleinste Unterschiede von 0,2 Prozentpunkten können zu einem ordentlichen Spareffekt bauen. Bei einem Immobilienkredit von 100.000 Euro führt ein Fallen der Zinsen von 0,3 Prozentpunkten zum Beispiel zu einer Ersparnis von 300 Euro pro Jahr. Wer das nun einmal auf die gesamte Finanzierungszeit hochrechnet, wird sich mit Sicherheit freuen. Daher macht der Immobilienkredit Vergleich praktisch immer Sinn. Es lässt sich immer ein Einsparpotenzial finden.

Laufzeiten von Immobiliendarlehen durch Sondertilgung verkürzen

Die Laufzeiten beim Immobilienkredit werden in der Regel auf Ihre finanziellen Möglichkeiten angepasst. Je höher die Kreditrate sein darf, desto geringer kann man die Laufzeit für das Immobiliendarlehen abschließen und hat auch bedeutend schneller getilgt. Dies bietet sich durchaus an. Bei der Kredittilgung verhält es sich ähnlich. Von 1 bisa 3% können Sie mit der finanzierenden Bank vereinbaren, wobei bei 1% Tilgung pro Jahr die Laufzeit sicherlich in Richtung 30 Jahre gehen wird. Anders, wenn man eine höhere Tilgung vereinbart. Immobilienkredite mit Sondertilgung sind durchaus empfehlenswert. Allerdings muß die Sondertilgung bereits vorab mit der Bank vereinbart werden und auch im Kreditvertrag vermerkt sein. Wenn Sie als Kunde keine Veeinbarung über Sondertilgungen geschlossen haben, ist diese auch nicht möglich. Dadurch kann der Kreditnehmer die Rückzahlung sehr flexibel halten. Viele Immobilienkredite enthalten daher die Möglichkeit, 5 – 15 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr in Form einer Sondertilgung zurückzahlen zu können. Für diese Sondertilgung wird dann kein Aufpreis berechnet.Nutzen Sie auch die Zinsvorteile beim Immobilienkredit als Eigennutzer gegenüber dem Kapitalanleger, der in der Regel höhere Zinsen bezahlen muss.

Variable Tilgungshöhe für mehr Spielraum

Wer einen Immobilienkredit abschließen möchte, sollte an verschiedene Punkte unbedingt denken. Der Tilgungssatz ist besonders wichtig. Generell raten wir zu einer hohen Tilgungsrate ab 2 oder 3 Prozent, besser höher. Immobilienkredite mit nur einem Prozent Tilgung sind zwar monatlich besonders günstig, ziehen sich dafür aber oft auch über Jahrzehnte. Die Rückzahlung dauert also ewig. Wer sich nicht unbedingt auf einen festen Prozentsatz festlegen möchte, kann auch eine variable Höhe beantragen. Damit kann während der Kreditlaufzeit die Tilgungsrate –je nach Vertragspartner- 2 bis 4 Mal individuell angepasst werden. Eine spätere Anpassung nach Oben beschleunigt damit die Rückzahlung spart zusätzlich noch einmal Zinsen. Aber auch bei beruflichen Veränderungen, die mit finanziellen Verlusten einhergehen, kann die Tilgung nach unten angepasst werden. Sie können bei einer variablen Tilgungshöhe also immer individuell nach der aktuellen finanziellen Situation den Immobilienkredit anpassen.

Eine kurzfristige Zinsfestschreibung in Hochzinsphasen wählen

Bei der Finanzierung für die Immobilie können die aktuellen Zinskonditionen für eine bestimmte Zeit festgeschrieben werden. In der Regel zwischen 5 – 15 Jahren, teilweise aber auch länger. In dieser Zeit erfolgt keine Zinsanpassung durch den Kreditgeber. Erst nach Ablauf der vereinbarten Frist erfolgt für die weitere Rückzahlung eine angepasste Zinsvereinbarung. Eine kurzfristige Zinsfestschreibung lohnt immer dann, wenn die Bauzinsen aktuell sehr hoch sind oder die eigene Bonität zu diesen hohen Zinsen führt. Sie spekulieren damit, dass die Zinsen nach 5 oder zum Beispiel 10 Jahren deutlich günstiger ausfallen. Eine lange Festschreibung macht immer dann Sinn, wenn die aktuelle Zinslage für den Immobilienkredit sehr günstig ist und/oder Planungssicherheit gewünscht wird. Bitte beschäftigen Sie sich vor Antragstellung sehr genau mit diesem Thema.

Möglichkeiten der Verwendung

Der Kredit für die Immobilie ist vielseitig zu verwenden. Klassisch für den Kauf einer Immobilie. Also zum Beispiel ein Haus, eine Wohnung oder auch ein Gewerbeobjekt. Ebenso kann er für den Neubau beantragt werden. Alternativ kann der Immobilienkredit aber auch für vieles rund um Haus und Wohnung genutzt werden. So zum Beispiel bei einer Sanierung, Modernisierung für einen behindertgerechten Umbau, der oft einige Zehntausend Euro verschlingen kann. Aber auch für Anbauten oder einen Wintergarten, der bei vielen schon lange auf der Wunschliste steht.

Bei Kreditablehnung durch die Hausbank

Viele kennen das von uns. Finanzielle Schwierigkeiten in der Vergangenheit können zu einer Herabstufung der eigenen Bonität führen. Das Ergebnis: Die Bank verweigert den Immobilienkredit. Wir bieten jedoch auch Möglichkeiten, wenn es Probleme gab. Es gibt in diesem Fall vielfältige Wege, um dennoch an den Immobilienkredit zu gelangen. Um die Chancen auf die Kreditvergabe zu erhöhen, stehen diverse Faktoren im Raum.

Dazu gehört unter anderem:

– Höhere Quote beim Eigenkapital wählen

– Weitere Eigenleistung beim Bau nutzen

– Weitere Sicherheiten

– Bürge

Banken sichern sich mit vollstreckbaren Grundschulden ab

Sicherheiten werden in der Regel von der Bank in Form einer eingetragenen und vollstreckbaren Grundschuld(ähnlich der Hypothek) auf dem zu erwerbenden Objekt eingetragen und nach Rückzahlung an die Bank wieder gelöscht. Hier spricht man dann von freien Grundschulden, die man wiederum als Sicherheit für andere Darlehen einsetzen könnte. Der Beleihungswert für die Bank richtet sich nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Meist beleihen die Banken 80% davon.

Vermögensbildung mit Immobilieneigentum

Vermögensbildung durch Immobilieneigentum ist immernoch eine der stabilsten Geldanlagen. Eine solche Vermögensbildung kommt immer dem Vermieter oder dem Eigennutzer zu Gute, nie dem Mieter einer Immobile, ob Wohnung oder Einfamilienhaus. Durch die momentan günstigen Zinsen besteht aber nun auch für Sie die Möglichkeit, sich über die Jahre konstant ein Vermögen aufzubauen, denn Immobilien steigern sich stets im Wert und Sie tilgen den Immobilienkredit bereits bei der Bank mit der monatlichen Rate, die vereinbart wurde. So ist es kaum zu verhindern, dass durch die Tilgung des Immobiliendarlehens automatisch Vermögen gebildet wird. Es entstehen freie Grundschulden, die wiederum als Sicherheiten für andere Investitionen eingesetzt werden können und man bekommt automatisch mehr Bonität, auch wenn hier einige Jahre ins Land gehen.

Bei der Finanzierung einer Immobilie Schufa-freie Möglichkeiten nutzen

Anders als bei Ratenkrediten, bei denen es nicht ganz so einfach ist, eine Bank zu finden, die Ihnen den Kredit ohne Schufa gewährt, verhält es sich bei Immobilienkrediten. Jeder Mensch bzw. jede Familie muss Miete an den Vermieter bezahlen und meist nicht wenig. Ohne Miete geht´s nicht.

Aus diesem Grund sind Banken etwas offener bei Problemen mit Ihrer Schufa. Man geht beim Wohneigentum, das eigengenutzt wird einfach davon aus, dass die Kreditraten immer pünktlich bezahlt werden, weil man in seinem Heim wohnen bleiben will. Hier legt die Bank allerdings hohen Wert darauf, dass es sich um ein eigengenutztes Objekt handelt, denn so entfällt die bisherige Miete.

Anschlussdarlehen mit Bausparvertrag

Ist die Zinsfestschreibung für den Kredit der neuen Immobilie abgelaufen, wird nachverhandelt. Dabei muss keinesfalls der jetzige Kreditgeber weiter genutzt werden. Oft ist es ratsam, mit einem neuen Finanzierungspartner in die Verhandlung zu gehen, der sogar deutlich bessere Konditionen anbieten kann oder durch sein Angebot den jetzigen unter Zugzwang setzt und dadurch zu besseren Zinskonditionen verleitet. Vielfach wird aber auch Empfohlen, das Anschlussdarlehen mit einem Bausparvertrag zu koppeln. Teilweise kann damit das gesamte Anschlussdarlehen mit dem Bausparvertrag finanziert werden. Aber Vorsicht! Das lohnt nur, bei hohen Zinsen! Wer zum Beispiel die Bausparraten in eine erhöhte Tilgung für den Immobilienkredit fließen lässt, müsste der Anschlusszins nach 10 Jahren um die 5 – 8 Prozent steigen. Darunter lohnt sich diese Koppelung nicht. Der Bausparvertrag für das Anschlussdarlehen macht daher nur dann Sinn, wenn Sie nach der Zinsfestschreibung mit hohen Anschlusszinsen rechnen.

Nicht zur Belastung werden lassen

Natürlich dürfen Immobilienkredite nicht zur Belastung werden. Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, bzw. eine Wohnung ankaufen möchte, sollte im Vorfeld genau rechnen. Die monatliche Rate darf dabei zu keiner Belastung werden. Viele vergessen Nebenkosten und Reserven für unvorhergesehene Zwischenfälle. Das Ende ist oft bekannt. Irgendwann können die Raten nicht mehr gezahlt werden und die Zwangsversteigerung droht. Deshalb sollten Sie unseren Leitfaden für Immobilienkredite genau beachten, damit diese Rechenfehler von vornherein ausgeschlossen sind. Auch das Eigenkapital spielt dabei eine große Rolle. Seit einigen Jahren lassen sich auch wieder in Deutschland Immobilienkredite ohne eigenes Kapital abschließen. Das kann manchmal sehr interessant sein, erhöht aber die monatlichen Belastungen enorm. Lohnend ist das also nur für junge Menschen, die schon in ihrem jungen Berufsjahren über ein hohes Einkommen verfügen. Umso höher das Eigenkapital jedoch ausfällt, desto günstiger werden Immobilienkredite. Empfehlenswert sind hierbei 15 – 30 Prozent an Eigenkapital. Dabei spielt natürlich auch die Tilgungsrate eine Rolle. Einige Banken offerieren bereits ab 1 Prozent. Das ist ein teures Spiel. Mindestens 2 Prozent sollten zur Tilgung immer angesetzt werden. Besser sogar deutlich mehr.

Eigennutzer haben im Vergleich zu Kapitalanlegern beim Immobilienkredit klare Vorteile

Bei Eigennutzern sind die Banken also eher bereit, einen Kredit zu gewähren, auch wenn zu hohe Verbindlichkeiten in der Schufa eingetragen sind, die sich aber nur auf Konsumentenkredite beziehen. Durch eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus bilden Sie auf Dauer schließlich Vermögen, was man mit einer Miete nicht tun kann. Dort bildet lediglich der Vermieter Vermögen für sich selbst. Wer einen Immobilienkredit beanspruchen möchte, kann dazu auch unseren Kreditvergleich nutzen. Dabei können Sie völlig unverbindlich und kostenlos mehrere Anbieter automatisch miteinander vergleichen lassen und bekommen am Ende die interessantesten Angebote, die nicht nur flexibel auf Ihre Wünsche eingehen, sondern zugleich auch mit besonders günstigen Konditionen verlocken. Wir empfehlen einen Immobilienkredit Vergleich für das Baugeld daher immer vor einem Abschluss.