Hypothekenkredit

Generell wird ein Hypothekenkredit immer in das Grundbuch eingetragen. Nur so kann sich der Kreditgeber, also der Gläubiger, wirklich das Recht an der besicherten Immobilie sichern. Allerdings wird der klassische Hypothekenkredit in Deutschland immer seltener. In den letzten Jahren waren nur noch ungefähr 22 Prozent aller Grundpfandrechte durch eine Hypothekenkredit besichert.

Beim Hypothekenkredit sprechen wir von zwei Begriffen. Der Grundschuld und der Hypothek. Generell ist die Grundschuld letztlich eine Sicherheit für das Darlehen. Wenn der Kreditnehmer seine Zahlungen nicht mehr leisten kann, erhält der Kreditgeber das Recht an der Immobilie. Allerdings sind Hypothek und Grundschuld zwei dennoch unterschiedliche Grundpfandrechte. Geht es um die Hypothek, wird hierbei die Immobilie an den Gläubiger verpfändet. Der Gläubiger ist der Kreditgeber. Für den Gläubiger ist das die sicherste Möglichkeit, um im Falle einer Zahlungsunfähigkeit an das Geld zu gelangen. Bei einer Grundschuld kann der Gläubiger die Immobilie auch ohne vorherige Klage beim zuständigen Gericht einfach in die Zwangsversteigerung geben. Bei der Hypothek ist das nicht möglich.


Hypothekenkredite als Grundschulddarlehen

Der Hypothekenkredit ist ein Darlehen, das bei der finanzierenden Bank mit Grundschulden besichert wird.


Wenn Sie ein Hypothekendarlehen beantragen möchten, sollten Sie im Besitz einer eigenen Immobilie sein, in deren Grundbuch eine freie Grundschuld für die neue Hypothekenbank vorhanden ist. Durch die Besicherung des Darlehens durch eine freie Grundschuld, ist es sogar möglich, die Hypothek ohne Schufa abzuschließen und teure Ratenkredite einfach in einen Grundschuldkredit umzuschulden.


Voraussetzungen für ein Hypothekendarlehen

- Die Immobilie befindet sich in Deutschland

- Das Wohneigentum ist bezahlt und es sind keine Grundschulden in Abteilung III eingetragen.

- Ihr Grundbesitz ist zwar finanziert aber der Wert der Immobilie übersteigt den aufgenommenen

  Immobilienkredit. Somit ist eine freie Grundschuld vorhanden.

- Teile der bestehenden Immobilienfinanzierung sind bereits getilgt und können an eine andere Bank

   abgetreten werden.

-  Es liegt eine Grundschuldeintragung vor aber auch eine Pfandfreigabe.


Konditionen bei Darlehen mit Grundschuldabsicherung

Ein Hypothekendarlehen wird mit ähnlich günstigen Zinsen angeboten wie ein Immobilienkredit oder eine Baufinanzierung. Dies liegt daran, dass der Kredit, den Sie aufnehmen zu 100% abgesichert ist und die Bank ein sehr geringes Kreditausfallrisiko trägt. Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind bedeutend günstiger als für

Ratenkredite. Dies hat den Grund, dass eine vollständige Besicherung des Kredits erfolgt und die Bank keinerlei Ausfallrisiko hat, wenn der Beleihungswert Ihres Wohneigentums den Grundschulden entspricht. Hierbei spielt es eine untergeordnete Rolle, ob das Hypothekendarlehen wie andere Darlehen zur freien Verwendung aufgenommen wird oder für Kosten, die am Haus durch Veränderungen entstehen. Sie erhalten jährlich von Ihrer finanzierenden Bank eine Zins- und Tilgungsmitteilung. Dort ist auch der aktuelle Darlehensstand ersichtlich. Zieht man von den eingetragenen Grundschulden die Restschuld ab, ermittelt man einfach die Grundschulden, die für ein Hypothekendarlehen verwendet werden können.


Ca.-Angaben (Bei Hypotheken treten täglich Veränderungen auf.)

Alle Angaben sind ca. Werte und ändern sich bei Hypotheken täglich!

- Laufzeit 5 Jahre bereits ab 0,9%

- Laufzeit 8 Jahre ab 1,2%

- Laufzeit 15 Jahre bereits um 1,6%

- Laufzeit 20 Jahre ab 1,9%

- Laufzeit 30 Jahre ab 2,2%


Als Hypothekennehmer auf ständige Belastung aus der Forderung achten

Denken Sie immer daran, dass eine Hypothek Ihr Grundbuch neu belastet und ein Verkauf Ihres Wohneigentums ausschließlich erst dann möglich, wenn alle Grundschulden in der Abteilung III gelöscht sind, also auch das Hypothekendarlehen wieder getilgt wurde.

 

Nehmen Sie keinen Hypothekenkredit auf, um sich Anschaffungen leisten zu können. Mehr Sinn würde es machen, wenn Sie mit dem Geld z.B. einen Umbau oder Ausbau finanzieren, der in Bezug zu Ihrem Wohneigentum steht. Natürlich kann man mit dem Darlehen auch ein Auto finanzieren oder andere Anschaffungen tätigen, wobei Sie sich immer darüber im Klaren sein müssen, dass die Bank bei Nichtbezahlung von Kreditraten, Ihren Grundbesitz verwerten kann, um die Schuld zu tilgen. Dies ist mit Risiken für den Hypothekennehmer verbunden.

 

Man sollte also sein erwirtschaftetes Vermögen in Form von freien Grundschulden nicht leichtfertig aufs Spiel setzen, nur um sich mal wieder etwas zu gönnen. Hierfür ist ein Ratenkredit besser geeignet, ob für Anschaffungen, ein neues Auto oder um sich Wünsche zu erfüllen.


Welche Kreditgeber bieten Hypothekenkredite an.

Wenn Sie Ihren Antrag auf ein Hypothekendarlehen über uns stellen, kommen Sie automatisch in den Genuss eines Kreditvergleichs, den für für Sie durchführen. Wir prüfen, welcher Anbieter die besten Konditionen zu Ihren Vorgaben bieten kann. Hierfür kommen Versicherungsgesellschaften in Frage, die fast ausschließlich Darlehen mit einer Hypothek vergeben, da eine Versicherungsgesellschaft keinen Ratenkredit vergeben darf. Auch Bausparkassen sind in diesem Bereich sehr aktiv und natürlich die verschiedensten Bankhäuser in Deutschland, die auch Immobilienfinanzierungen anbieten.


Welche Art der Hypothek die Richtige

Um sich abzusichern und langfristig planen zu können, empfiehlt sich eine Festhypothek, um Geldforderungen zu besichern, also kein variables Hypotehendarlehen. 10 Jahre ist hier ein überschaubarer Zeitraum. Auch wenn bereits Ratenkredite bestehen, kann man ein Hypothekendarlehen mit Zinsfestschreibung über 10 Jahre durchaus dafür nutzen, teure andere Kredite direkt abzulösen und umzuschulden. Dies geht wiederum lediglich, wenn freie Grundschulden vorhanden sind, die als Sicherheit bei der Bank hinterlegt werden können.

 

Variable Hypotheken sollte man lediglich nutzen, wenn der Geldmarkt andeutet, dass es zu weiteren Zinssenkungen kommt und Sie davon gern profitieren möchten. Bedenken Sie jedoch, dass sich die Zinsen auch nach oben bewegen können und Sie somit dann einen teureren Zins für eine langfristige Festschreibung bei der Bank in Kauf nehmen müssen.


Wie verhält es sich beim Hypothekendarlehen ohne Schufa Auskunft

Auch beim Hypothekendarlehen ohne Schufa Auskunft bleiben die Grundpfandrechte beim Antragsteller. Wenn Sie das Hypothekendarlehen ohne Schufa aufnehmen möchten, ist die Frage, ob Sie einen negativen Schufaeintrag haben oder nicht wünschen, dass das Hypothekendarlehen der Schufa-Holding gemeldet wird. Bei negativen Schufamerkmalen bietet sich die Hypothek durchaus an, denn die Bank trägt kaum ein Risiko, wenn Sie die Raten nicht mehr zurückführen können, wodurch es hier auch schnell zu einer Genehmigung ohne Schufa kommen wird.

 

Sollten Sie einfach keinen weiteren Eintrag in Ihrer Schufa wünschen, muss man darauf achten, dass die finanzierende Bank mit dem B-Schufa Verfahren arbeitet. Hier erfolgt bereits die Abfrage im B-Schufa Verfahren. Diese Auskunft enthält lediglich negative Merkmale, wenn solche in der Schufa über Sie vermerkt sind aber keine bestehenden Kredite. Aus diesem Grund erfolgt im B-Schufa Verfahren auch kein Eintrag der neuen Verbindlichkeit.

 

Sollten negative Merkmale vorhanden sein, empfiehlt sich eher die Hypothek ohne Schufa Auskunft.


Gibt es Vor- oder Nachteile, die man als Hypothekennehmer beachten sollte

Wie bei jedem Darlehen, gibt es auch bei einem Hypothekenkredit Vor- als auch Nachteile. Letztlich hängen diese immer von der persönlichen Situation ab. Viele empfinden zum Beispiel die zusätzlich entstehenden Kosten für die Eintragung ins Grundbuch als störend. Durch einen Hypothekenkredit kann eine Immobilie in der Regel nicht (oder nur unter erschwerten Umständen) weiterverkauft werden.

 

Die Vorteile überzeugen aber in der Regel. So überzeugen die Hypothekenkredite mit recht niedrigen Zinsen uns sind sowohl mit einer festen als auch variablen Verzinsung abschließbar. In fast allen Fällen können auch größere Sonderzahlungen erfolgen.

 

Vorteile:

· Durch Grundbuchsicherung nur niedrige Zinsen

· Verzinsung fest oder variabel möglich

· Sonderzahlungen in der Regel möglich

 

Nachteile:

· Zusatzkosten entstehen durch den Grundbucheintrag

· Immobilie kann nicht (nur schwer) weiterverkauft werden


Entgegen barem Geld, das immer das Wert ist, was man grad dafür kaufen kann, sollen Immobilienwerte etwas Beständiges geworden sein. Trotzdem unterliegt der Markt der Immobilienverkäufe, der neu gebauten Objekte, ob für privat oder Gewerbe, Schwankungen. Die Nachfrage an Immobilien bestimmt den Preis und meist auch die Zinsen.

Somit sind Immobilien wie Wertpapiere anzusehen, wenn man sie als Sicherheit hinterlegt. Die Frage ist immer, bewegt sich der Wert der Anlage nach oben unter unten und deckt er vom akltuellen Wert her gesehen, die schuldige Kreditsumme. Hinterlegt man ergo bei einer Hypothek ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus als Sicherheit, könnten Sicherheiten nachgefordert werden, wenn der Immobilienwert nicht mehr dem bei Abschluss des Kreditvertrages entsprechenden Wert entspricht. Aus diesem Grund gibt es ein Wertgutachten, einen dann folgenden Beleihungswert und den anhand Ihrer eigenen Bonität (Einkommen, Familienstand, unterhaltsberechtigte Personen, Sparguthaben, Lebensversicherungen, etc.) möglichen Kredit.


Wieviel Hypotheken können aufgenommen werden?

In der Regel ist es problemlos möglich, mehrere Hypothekenkredite auf eine Immobilie aufzunehmen. Wie viele möglich sind, hängt letztlich von dem Immobilienwert, den bisherigen Eintragungen und den jeweiligen Hypothekenkrediten ab. Jeder Kreditgeber wird also bei einem neuen Antrag prüfen, ob eine weitere Hypothek für ihn noch genügend Absicherung bietet.


Bei Zahlungsverzug?

Sofern mehrere Hypothekenkredite eingetragen sind, entscheidet die Reihenfolge. Kommt es zu einem Zahlungsverzug, gibt es dann einen festen Rangverlauf, nachdem die Gläubiger befriedigt werden.


Umkehrhypothek im Alter zur Rentenaufstockung

Bekannt dürfte vielen auch die sogenannte Umkehr Hypothek sein. Dieses Modell wird gerne genutzt, um für das Alter bequem vorzusorgen. Dabei wird die Immobilie mit einem Hypothekenkredit beliehen. Bei der Umkehr-Hypothek erhalten die älteren Besitzer den Kredit. Die Rückzahlung muss allerdings erst nach dem Tod der Eigentümer ausgeglichen werden. Das bedeutet: Nach dem Tod wird die Immobilie verkauft oder die Erben übernehmen die Rückzahlung des Hypothekenkredits. In der Regel kann so eine Umkehr Hypothek bis zu 50 Prozent des Immobilien-Verkehrswertes erfolgen. Ältere Personen können damit die Rente aufstocken. Eine Altersbeschränkung gibt es bei diesen Hypothekenkrediten meistens nicht.


Ist eine Vermietung möglich?

Generell spricht nichts dagegen. Auch bei einem Hypothekenkredit ist eine Vermietung selbstverständlich möglich. Die Immobile ist zwar auf den Kreditgeber verpfändet. Der Eigentümer kann aber weiterhin frei über die Immobilie verfügen. Schwierig würde es nur bei einem Weiterverkauf werden.


Formschriften beachten

Bei einem Hypothekenkredit müssen die Formvorschriften immer beachtet werden. So muss die Sicherheit im Vertrag klar bezeichnet werden. Auch das Widerrufsrecht muss genau gefasst werden. Jeder Kreditnehmer hat bei einem Hypothekenkredit ein Widerrufsrecht von 2 Wochen, das mit dem Vertragsschluss beginnt. In dieser Zeit kann der Kredit ohne Angaben von Gründen widerrufen werden.


Zwischen variablen und festen Hypothekenkrediten wählen - Zinsfestschreibung im richtigen Moment

Im klassischen Kreditgeschäft gibt es heute eine Vielzahl von unterschiedlichen Hypothekenkrediten. Welches Modell dabei am sinnvollsten ist, hängt im Wesentlichen von dem finanziellen Spielraum und letztlich auch der einzelnen Risikobereitschaft ab. Für einen Immobilienkredit wird zum Beispiel eine Tilgungshypothek aufgenommen. Es gibt auch variable und feste Hypotheken. Sollte man ein bisschen risikofreudig sein und an eine Zinssenkung glauen, lohnt auch die variable Hypothek. Sollten die Zinsen wie gehofft noch sinken, schreibt man zu einem günstigeren Zins fest, sollten die Zinsen jedoch steigen, bezahlt man etwas mehr. Die Frage der Länge einer Zinsfestschreibung sollte man je nach Marktlage festlegen. Bei der Höhe eines Hypothekendarlehns spielt der Verkehrswert eine erhebliche Rolle. In der Regel wird ein Hypothekenkredit bis zu 70 Prozent des Verkehrswertes einer Immobilie gewährt. Sollte der Kredit am Ende nicht ausreichend sein, besteht die Möglichkeit, ein weiteres Darlehen zu beanspruchen. Vorteil ist hier, dass Hypothekenkredite an die Bauzinsen angelehnt sind und diese bekanntlich sehr günstig sind. So lohnt es sichn auch, Umbauten am Haus oder Sanierungsmaßnahmen über Hypothekendarlehen abzuwickeln.